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PUBLICADO EL DECRETO QUE REGULA LOS ALQUILERES TURISTICOS EN ANDALUCIA Destacado

Feb 14 2016
El pasado 11 de febrero se publicó en el BOJA el Decreto por el que se regulan las viviendas turísticas de Andalucía (Decreto 28/2016, de 2 de febrero). El Decreto viene a llenar el vacío normativo que existía en la comunidad autónoma respecto de aquellos alquileres de viviendas, denominadas turísticas, que habían quedado excluidas de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley  4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

¿A qué viviendas les es aplicable el Decreto?

El Decreto es de aplicación a las viviendas con fines turísticos, a las que define como aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer, mediante precio, el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía de forma habitual y con fines turísticos.

Es decir, si el inmueble no está situado en suelo residencial, se sitúa en suelo terciario o rural, por ejemplo, no le será de aplicación el Decreto, debiendo regularse, en cada caso, por la normativa sobre apartamentos turísticos (que no deben ser confundidos con las viviendas turísticas) o vivienda rurales. Tampoco será de aplicación el Decreto cuando el servicio de alojamiento sea gratuito, no se realice de forma habitual o no tenga fines turísticos.

El Decreto presume que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística, entendiendo por tales las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Tampoco será aplicable el Decreto a los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, sean estos contiguos o no. En estos casos será aplicable la normativa sobre apartamentos turísticos.

Yo alquilo habitaciones ¿me es aplicable el Decreto?

El Decreto distingue dos tipos de viviendas turísticas: completas, cuando la vivienda se cede en su totalidad; y  por habitaciones, en este último caso el propietario debe residir en ella. A ambos tipos de viviendas les es aplicable el Decreto.

En consecuencia, si Vd. alquila habitaciones habitualmente con fines turísticos y su vivienda está situada en suelo residencial tendrá que cumplir con las previsiones del Decreto.

Yo alquilo el piso de la playa por semanas o quincenas en los meses de verano ¿me es aplicable el Decreto?

En principio, la definición que contiene el Decreto de vivienda con fines turísticos podría hacer pensar que están excluidas de su aplicación las viviendas que se alquilan solo en la temporada de verano, pues en estos casos podría considerarse que falta la habitualidad.

Además, el Decreto, al regular el precio dice que este será por noche de alojamiento, lo que podría indicar que no se refiere a aquellos alquileres que se efectúen como mínimo por semanas completas.

Por otra parte, estas viviendas, las que se alquilan por semanas, quincenas o meses en verano,  tienen su regulación específica en la Ley de Arrendamientos Urbanos que las considera como arrendamientos de temporada. La Ley de Arrendamientos Urbanos solo excluye de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

No obstante, el Decreto solo excluye de su ámbito de aplicación a las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica, lo que me lleva a pensar que si hay contraprestación económica, el alquiler de la vivienda, al menos durante los meses de verano, estará sujeto al Decreto.

Habrá que esperar a la interpretación que hagan la Junta de Andalucía y los tribunales  del Decreto para saber si estas viviendas de temporada  entran dentro del ámbito de aplicación del Decreto.

¿Qué requisitos debe cumplir la vivienda para ser alquilada como vivienda turística?

Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir con los siguientes requisitos:

a)     Disponer de licencia de ocupación y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

b)     Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

c)      Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

d)     Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

e)     Botiquín de primeros auxilios.

f)        Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

g)     Todas las viviendas dispondrán de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de las personas usuarias y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

h)     Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

i)        Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

j)        Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

k)      Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

l)        Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Mi vivienda no cumple con todos esos requisitos ¿tengo que cumplirlos cuando entre en vigor el Decreto o tengo algún tiempo para adaptarla?

El Decreto establece un año desde su entrada en vigor para adaptar las viviendas. Es decir el 11 de mayo de 2017 la vivienda debe cumplir con todos los requisitos que hemos expuesto.

 ¿Qué documentación tengo que entregarle a quien alquile la vivienda?
 
A toda persona usuaria, que es como denomina el Decreto a la persona que alquila la vivienda, en el momento de su recepción, le tendrá que entregar un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

¿Qué dice el Decreto sobre el precio?

El precio es libre, aunque deberá ofertarse por noches de estancia. En todo caso estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje.

El Decreto permite la percepción de anticipos que no podrán ser superiores al 30 % del precio total.  

La persona o entidad explotadora de la vivienda estará obligada a entregar justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso, efectuados.

¿Qué tengo que hacer para legalizar mi vivienda?

Además de cumplir con los requisitos que he indicado, tiene que inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía. Para ello,  una vez que entre en vigor el Decreto (el 11 de mayo de 2016) y antes de alquilar la vivienda, tendrá que formalizar lo que el Decreto denomina declaración responsable ante la Consejería de Turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto. Hasta que no se realice esa declaración, la vivienda no podrá publicitarse como vivienda con fines turísticos.

¿Qué pasa si alquilo la vivienda y no presento la declaración responsable?

La vivienda podrá ser considerada vivienda clandestina y el propietario o explotador  sancionado con multa de 2.001 a 18.000 €. Además, como sanción accesoria, podrá imponerse la clausura de la vivienda por un tiempo de hasta seis meses.

¿Quiénes son los responsables de estas viviendas frente a la Administración y los usuarios?

El Decreto presume que el propietario de la vivienda es el explotador de la misma y será el responsable ante la Administración y las personas usuarias de la correcta prestación del servicio. No obstante, esa presunción desaparece si en la declaración responsable, a la que nos hemos referido, consta otra persona o entidad como explotadora de la misma, debiendo disponer en tal caso de título jurídico habilitante.  

¿Cuándo entra en vigor el Decreto?

El Decreto, en lo relativo a las viviendas turísticas, entrará en vigor a los tres meses de su publicación, esto es el 11 de mayo de 2016. A partir de esa fecha los propietarios de viviendas turísticas, antes de alquilarlas tendrán que inscribirlas en el Registro de Turismo de Andalucía y cumplir con los requisitos que se establecen en el Decreto, si bien, como he dicho, el Decreto establece un año para que las viviendas se adapten a los requisitos que establece en su art. 6.
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